Νέες απαντήσεις για τη τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών

1)Πώς λαμβάνεται η τιμή ζώνης για τον υπολογισμό του προστίμου;

Σε περίπτωση που η περιοχή του ακινήτου βρίσκεται εντός ΑΠΑΑ, λαμβάνεται η τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Στην περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας των κτισμάτων λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στο δημοτικό διαμέρισμα του αυθαίρετου και εάν δεν έχει καθοριστεί σε αυτό, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στο Δήμο και εάν δεν έχει καθοριστεί σε αυτόν, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, όπου βρίσκεται το ακίνητο.

2)Ποια στοιχεία απαιτούνται για την υποβολή της αίτησης στο σύστημα του ΤΕΕ;

Στοιχεία ιδιοκτήτη, στοιχεία μηχανικού, γεωγραφικός εντοπισμός του ακινήτου, τιμή ζώνης ακινήτου και φύλλα καταγραφής των αυθαιρέτων κατασκευών.

3)Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται τεχνική έκθεση για τις Η/Μ εγκαταστάσεις;

Στην περίπτωση κτιρίων που δεν έχουν χρήση κατοικίας απαιτείται και τεχνική έκθεση αρμόδιου μηχανικού για τον ηλεκτρομηχανολογικό έλεγχο του πίνακα των γειώσεων και των λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, εφόσον υπάρχουν.

4)Πώς υπολογίζω την αμοιβή για τη ρύθμιση αυθαιρέτων;

Όπως αναφέρεται στο από 5-10-11 Δελτίο Τύπου του ΥΠΕΚΑ «.....σχετικά με τις αμοιβές των μηχανικών για την παροχή των υπηρεσιών τους για την ένταξη αυθαίρετων κατασκευών στις διατάξεις του ν. 4014/2011 καθώς και για την έκδοση βεβαιώσεων για τη μεταβίβαση ακίνητων είναι αντικείμενο ελεύθερης διαπραγμάτευσης των μερών, σύμφωνα με το ν. 3919/2011...»

Οι νόμιμες αμοιβές των μηχανικών ορίζονται από τον Νόμο 3919/2011. Σύμφωνα με τον Νόμο 4014/2011, ανάλογα με την αυθαίρετη κατασκευή ή το αυθαίρετο κτίσμα απαιτούνται συγκεκριμένες μελέτες και έλεγχοι.

Αν απαιτείται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ 87’, η νόμιμη αμοιβή τους υπολογίζεται σύμφωνα με τον Νόμο 3919/2011, όπως υπολογιζόταν η ελάχιστη αμοιβή των τοπογραφικών διαγραμμάτων εξαρτημένων από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ 87’.

Το ίδιο ισχύει, αν απαιτείται αποτύπωση του κτιρίου ή μελέτη στατικής επάρκειας.

Σύμφωνα με τον Νόμο, η νόμιμη αμοιβή για τις υπόλοιπες εργασίες και ελέγχους ορίζεται από τον χρόνο απασχόλησης του μηχανικού.

Συγκεκριμένα:

Για την πρώτη φάση της δήλωσης των αυθαιρέτων απαιτείται τουλάχιστον 1 ημέρα απασχόλησης του μηχανικού εμπειρίας 15 ετών για την αυτοψία και συλλογή των απαραίτητων για τη δήλωση στοιχείων και μια μέρα συνολικά για την επεξεργασία και τη διεκπεραίωση.

Για τη δεύτερη φάση απαιτούνται τουλάχιστον 2,5 ημέρες απασχόλησης του μηχανικού εμπειρίας 15 ετών, για τη διόρθωση, την επεξεργασία, τη διεκπεραίωση, την παρακολούθηση της ρύθμισης, τη σύνταξη και την αυτοψία του «Δελτίου Έλεγχου Δομικής Τρωτότητας του Φέροντος Οργανισμού» .

Όπου απαιτείται έλεγχος των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων υπολογίζεται πρόσθετα 1,5 ημέρα απασχόλησης αρμόδιου μηχανικού εμπειρίας 15 ετών, για την αυτοψία, τον έλεγχο, την επεξεργασία, τη σύνταξη τεχνικής έκθεσης και τη διεκπεραίωση."

5)Τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης, εάν οι υπερβάσεις είναι σύμφωνες με τις διατάξεις περί δόμησης εκτός σχεδίου;

Ο ιδιοκτήτης καταβάλλει μόνο το παράβολο. Βάσει της παραγράφου 2 του άρθρου 26 του Ν4014/2011, υπάρχει υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας σε διάστημα τριών (3) ετών.

6)Σε ποιες περιπτώσεις ορίζεται ελάχιστο πρόστιμο;

Ειδικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση καθ’ υπέρβαση οικοδομικής αδείας, συνολικής επιφάνειας μέχρι είκοσι (20) τ.μ. και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν υπερβαίνει το ποσοστό 20% της επιτρεπόμενης επιφανείας κάθε ιδιοκτησίας, βρίσκεται εντός οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου και δεν υπερβαίνει ποσοστό 10% του επιτρεπόμενου ύψους βάσει της οικοδομικής άδειας μετρούμενο από τη στάθμη του περιβάλλοντα χώρου που ορίζεται στην άδεια αυτή, το πρόστιμο καθορίζεται σε ποσόν χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ για ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, σε δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ για ακίνητα που βρίσκονται σε εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης έως δυόμιση χιλιάδες (2.500) ευρώ και σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ για περιοχές με τιμή ζώνης μεγαλύτερη από δυόμιση χιλιάδες (2.500) ευρώ.

7)Σε παραδοσιακούς οικισμούς επιτρεπόταν η ρύθμιση παραβάσεων με το ν. 3843/10, αλλά δεν υπάρχει καμία παρόμοια δυνατότητα στο ν. 4014/11.

Ναι, έτσι ορίζεται στο άρθρο 23, παρ.3, εδαφ. στστ του νόμου.

8)Πότε επιλέγω ότι μία (1) αυθαίρετη κατασκευή διαθέτει οικοδομική άδεια;

Εάν τουλάχιστον μία (1) αυθαίρετη κατασκευή εικονίζεται στην οικοδομική άδεια, τότε θεωρείται ότι όλες οι αυθαίρετες κατασκευές της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας διαθέτουν οικοδομική άδεια.

9)Πώς υπολογίζω δύο (2) αυθαίρετες κατασκευές σε μία ιδιοκτησία;

Για κάθε αυθαίρετη κατασκευή συντάσσεται ξεχωριστό φύλλο καταγραφής. Το τελικό πρόστιμο είναι το άθροισμα των επιμέρους προστίμων σε κάθε ιδιοκτησία.

10)Πώς μπορώ να αποδείξω την παλαιότητα μιας αυθαίρετης κατασκευής;

Η ακριβής ημερομηνία αποπεράτωσης μιας αυθαίρετης κατασκευής ή η έναρξη της χρήσης, βεβαιώνεται μέσω υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη η οποία συνοδεύεται από δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες που την τεκμηριώνει. Σε περίπτωση αποδεδειγμένης μη ύπαρξης των ανωτέρω ή αδυναμίας εξαγωγής σαφών συμπερασμάτων από αυτά, λαμβάνεται υπόψη κάθε άλλο στοιχείο που υποβάλλεται και υποστηρίζει την υπεύθυνη δήλωση.

11)Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας;

Εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίρια κοινωφελούς χρήσης, όπως ενδεικτικά κτίρια συνάθροισης κοινού, περίθαλψης, κοινωνικής πρόνοιας, εκπαίδευσης, πολιτιστικών λειτουργιών, ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικούς χώρους, εμπορικά καταστήματα, τράπεζες, κοινωφελείς οργανισμούς, δημόσιων υπηρεσιών και σε κτίρια βιομηχανικής ή βιοτεχνικής χρήσης, τότε απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού.

12)Ποιο εμβαδό θεωρώ ως υπέρβαση δόμησης, στην περίπτωση που μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για τμήμα της αυθαίρετης κατασκευής;

Δεν υπολογίζονται τμήματα της αυθαίρετης κατασκευής για τα οποία μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνο το παράβολο και υποχρεούται στην έκδοση οικοδομικής άδειας εντός τριών (3) ετών.

13)Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται τοπογραφικό και αποτύπωση αρχιτεκτονικών;

Στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή δεν είναι δυνατόν να ανευρεθεί, καθώς και σε κάθε περίπτωση κτίσματος ή κατασκευής στις εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο, υποβάλλεται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ’87) που περιέχει απόσπασμα χάρτη με προσδιορισμό της θέσης του ακινήτου και αποτύπωση αρχιτεκτονικών.

Επίσης σε κάθε περίπτωση που το υπάρχον τοπογραφικό κρίνεται ελλιπές ή/και υπάρχει προσθήκη τετραγωνικών στο υπάρχον κτίσμα, τίθεται στην κρίση του μηχανικού η σύνταξη των αντίστοιχων μελετών.

14)Θεωρώ ως υπέρβαση δόμησης τα τετραγωνικά που έχουν τακτοποιηθεί με το Ν3813/2010;

Ημιυπαίθριοι και λοιποί χώροι που έχουν τακτοποιηθεί με το Ν3813/2010 δε θεωρούνται αυθαίρετες κατασκευές σύμφωνα με το ν.4014/2011.

15)Μπορώ στη Β’ Φάση να αναπροσαρμόσω τα τετραγωνικά των παραβάσεων;

Ναι, στη Β Φάση προβλέπεται υπολογισμός του τελικού προστίμου και επαναπροσδιορισμός του ύψους των δόσεων.

16)Πως υπολογίζω τις λοιπές παραβάσεις;

Ως λοιπή παράβαση θεωρείται κάθε μη νόμιμο έργο που υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό και δεν εμπίπτει σε κάποια από τις προαναφερθείσες κατηγορίες προστίμων που αναφέρονται στο φύλλο καταγραφής (υπέρβαση δόμησης, υπέρβαση καθ’ ύψος, υπέρβαση κάλυψης). Στην κατηγορία των λοιπών παραβάσεων εντάσσονται οι μάντρες, οι πλακοστρωμένοι υπαίθριοι χώρου (ασκεπής veranda), οι ψησταριές, αποκάλυψη όψης υπόγειου χώρου, τοποθέτηση κιγκλιδωμάτων, κατασκευή στηθαίων σε κλίμακες, πλακοστρώσεις αίθριων χώρων, δημιουργία παρτεριών ή  διαδρόμων στο οικόπεδο, κατασκευή καμινάδας κ.τ.λ..

Ο αριθμός των λοιπών παραβάσεων υπολογίζεται με αναλυτικό προϋπολογισμό, ξεχωριστά για κάθε αυθαίρετη κατασκευή. Σε περίπτωση που ο αναλυτικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 5.000€ για κάποιο από τα μη νόμιμα έργα, το πλήθος των παραβάσεων αυξάνεται κατά μία παράβαση μέχρι τις 10.000€, κατά 2 παραβάσεις μέχρι τις 15.000€ κ.ο.κ.

17)Πώς υπολογίζω την υπέρβαση καθ’ ύψος, εάν δεν υφίσταται υπέρβαση δόμησης;

Σύμφωνα με τον επιλύτη του ΤΕΕ,  δεν υπολογίζεται υπέρβαση καθ' 'υψος, εάν δεν συμπληρωθούν τετραγωνικά στην υπέρβαση δόμησης.

Στην περίπτωση που δεν υφίσταται υπέρβαση δόμησης, μπορεί να υπολογιστεί η υπέρβαση καθ' ύψος ως λοιπή παράβαση με αναλυτικό προΰπολογισμό.

18)Πώς υπολογίζω την παραβίαση πλαγίων αποστάσεων και την παραβίαση Ο.Γ. σε προκήπιο;

Στην παραβίαση πλαγίων αποστάσεων υπολογίζεται το μήκος της παραβίασης ως ποσοστό επί του μήκους της υποχρεωτικής απόστασης Δ.

Στην παραβίαση Ο.Γ. σε προκήπιο υπολογίζεται το μήκος της παραβίασης ως ποσοστό επί του μήκους της υποχρεωτικής πρασιάς.

19)Σε ποια κατηγορία εμπίπτουν τα καταστήματα;

Τα καταστήματα εμπίπτουν στην κατηγορία <<υπηρεσίες>>.

20)Ποιες παραβάσεις μπορώ να θεωρήσω ως <<λοιπές παραβάσεις>>;

Κατασκευή μαντρότοιχου, ξε-μπάζωμα υπογείων, τοποθέτηση κιγκλιδωμάτων, κατασκευή στηθαίων σε κλίμακες, πλακοστρώσεις αίθριων χώρων, δημιουργία παρτεριών ή  διαδρόμων στο οικόπεδο, κατασκευή καμινάδας κ.τ.λ..

21)Ποιους χώρους μπορώ να υπολογίσω με μειωτικό συντελεστή 50%;

Αυθαίρετοι χώροι σε υπόγειες στάθμες, πατάρια, σοφίτες, ανεξάρτητα απο τη χρήση που έχουν, και κλειστοί χώροι στάθμευσης θεωρούνται βοηθητικοί και υπολογίζονται με μειωτικό συντελεστή 50%.

22)Σε ποιες περιπτώσεις υπολογίζω τα τετραγωνικά μέτρα κολυμβητικής δεξαμενής με μειωτικό συντελεστή;

Όταν το εμβαδό της κολυμβητικής δεξαμενήςείναι μικρότερο από 35 τ.μ. ή /και αν η χρήση αφορά ΑμεΑ ή /και αν το νερό δύναται να χρησιμοποιηθεί για πυροσβεστικούς σκοπούς, μέσω εγκατεστημένου πυροσβεστικού συστήματος.

23)Πώς υπολογίζω την υπέρβαση ύψους σε πολυώροφα κτήρια;

Ειδικά για πολυώροφα κτήρια και εφόσον η συνολική υπέρβαση ύψους του κτηρίου εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτηρίου είναι υπόχρεες κατά το τμήμα που τους αναλογεί.